有关商业租赁合同中的租金调整

有关商业租赁合同中的租金调整

租金调整通常何时发生?其目的是什么?

租金调整发生在租约规定的时间段。其目的通常是为了调整租金以适应当前的市场水平。

租金会涨还是跌?

这取决于租约。通常来说,在2010年2月28日前,只有租金调整条款指明租金将保持不变或根据市场情况上涨,此时大多数的商用租约有提升。在2010年2月28日之后商用租约处于一个开放的市场,意味着租金可能涨,可能跌,也可能保持不变。

在所有租约中的租金调整条款是否一致?

不是。此条款通常又长又复杂。一部分是因为每个租约都会反映相关特定租户的需求。来自特许建筑评估师和律师的专业建议将帮助理解您的租金调整条款的意义。

租金调整如何起效?

租金调整过程通常由租约中的一方向另一方做出通知。在以前通常是房东为了增加自己的租金收入来发起这个调整。对于租户来说,当公开市场上的应付租金低于租户目前需要支付的租金,他们可能发起这个调整。他们通常会再给出具体的报价。

这个报价如果看起来对另一方不公平,一定要及时的表达(写或说)出来。接到通知的收件人有权要求对方提供此报价的根据以及可对比的证据。租约可能会有截止日期,如果您错过了截止日期将可能意味着您必须支付房东的定价。联系您的特许建筑评估师或律师来尝试和房东沟通一个新的租金,或者让您的特许建筑评估师或律师代表您进行沟通。修改的租金应基于市场上的交易证明以及可比较的其他房地产。

改订的租金依据什么来确定?

改订的租金依照最初租赁里的条款来确定。租金将依据该房产的市场租金价值来进行调整。如果此房产曾被在开放市场自由地租用并没有任何附加费,这将意味着新的租金将很有可能被采纳。有些租赁会依据消费者物价指数或一些其他准则(如:按营业额订租金),会有关于租金调整的条款。

如果我不同意房东的新租金,怎么办?

房地产改订的租金按照租约里的规定来确定。一般情况下,规定指明您应该先尝试接受房东定价的新租金。如果您不能接受,租约将通常指明您应该尝试同意与可决定新租金的独立第三方(比如一个专攻资产估值的特许建筑评估师)的任命。可做决定的独立第三方人员名单可在网站www.scsi.ie的调解纠纷部分中找到。

如果您不同意一个独立第三方的任命,租约将通常会提供一个由爱尔兰特许评估师团体主席或爱尔兰法律团体主席指定的任命。独立第三方将作为一个仲裁人或独立专业人员决定新的租金。为了避免有偏见的评估,一个特许建筑评估师将不会被指定评估,但需要知道的是此仲裁者或独立专家将很可能处理过这个地区的其他房地产。为了房东和承租人的利益,指定的特许建筑评估师需拥有必要的专业知识。

仲裁人和独立专家的主要区别是什么?

一个仲裁人的作用类似于法官,可是这个程序是私人的并且没有法庭正式。一个仲裁人在得到不同当事人的证明最后做决定(被称为判决)。当事人可以同意以书写的方式递交证明给仲裁人,如果对事实有冲突或有其他证明,听证会将会是明智之举。

如果当事人无法达成意见一致,仲裁人可以决定如何选择证明。此仲裁人可以检查房产以及对比的房产并将根据提交证明来决定新的租金。仲裁人必须给出其决定的原因,并解释他怎么得出这个租金的价格。独立专家也可能收到证明或听当事人的争论,同样有责任来做些调查来确定一个合适的租金价格。专家通常不需要提供做此决定的原因。

谁来决定独立的第三方是仲裁人或是独立专家?

租约中的租金调整条款通常将指定独立第三方去做。在一些租约中,当事人中的一方(通常是房东)有权利决定是否独立的第三方应该作为一个仲裁人还是独立专家。在更新的租约中,申请任命的当事人有权利来选择。

独立第三方如何展开工作?

指定独立第三方的目的是为了得到一个公正的,相对快速的,便宜的,非正式的(不用上法庭)最终关于租金的决定。

特许建筑评估师团体如何选择仲裁人或独立专家?

主席将会指定一个经过专业训练和具备相关经验的特许建筑评估师来作为一个仲裁人或是独立专家。特许建筑评估师团体有许多拥有市场知识,调解纠纷的经历,并经过深思熟虑有能力做出决定的合适人选。

为了双方的利益,指定的人选将具备相关的市场信息以及专业知识。专家组成员需要提供他们相关经历的信息以及熟悉的特定地区和房地产类型。这些信息都在文件中并能帮助主席来选择合适的人选去处理纠纷。在理想情况下,他/她将具备处理此地区其他房地产的经验。在任命之前,主席将要求当事人确定哪些是不能纳入考虑的人选,因为这些人曾经参与过与此房地产相关的任一方的裁决。备选的参与者同样被要求陈述他们与此裁决无个人和公司方面的利益冲突。

您可以在网站www.scsi.com (调解纠纷部分) 找到申请表和协助主席任命的认证租约的复印件。申请表的复印件将会发送给这个可能被任命的人。这是为了确保被任命者和当事人都没有互相的利益冲突。这个可能的被任命者可以做一个知情决策来明确他/她是否要参与这个案件。申请表的复印件同样也将发送给其他参与的当事人。

主席将根据当事人(以及他们的代表人)任何异议和其他的意见来慎重考虑任命。然而,他/她的决定不能被将指定人的异议或陈述所影响。

双方通常会在任命决定时收到通知,如果没有特殊情况的发生,这个过程一般会在任命仲裁人/独立专家申请开始的三到四个星期之内完成。

以什么为依据来支付仲裁人和独立专家?

每份租约将收取325欧的管理费以支付特许建筑评估师社团来指定一个仲裁人/独立专家。接着,这个仲裁人/独立专家会征求您和您的房东的同意来缴纳此管理费。费用是可以沟通的并一般情况下是会被同意的,但即使不能使得双方达到意见一致,仲裁人/独立专家有义务继续进行裁决。如果您和房东认为费用太高,可以在租金调整好之后再向法庭进行上诉。

谁来支付仲裁人或独立专家的费用?

租约通常规定了责任。至于独立专家,双方当事人将平均分担此费用。有的时候,具有自由裁量权的专家将决定一方可能有义务支付全部费用,或特定比例的费用。在仲裁中,仲裁人有绝对的自由来决定当事人应支付的费用分配。即使租约里已说明一方应支付所有仲裁人的费用。在法律上,仲裁人必须给出理由,最后费用分配的决定权在讼费评定官手上。

房东或租户需要在仲裁中或是独立专家决定程序中被专业人员代表吗?

仲裁和专家决定程序与法庭程序相比,没有那么正式,您和您的房东都不必要被特许建筑评估师或律师代表。然而,在明确房屋的租约条款(会对租金产生影响的条款)和获取可能对租金造成影响的其他房产交易的细节时,专家的意见都是非常重要的。特许建筑评估师经常会给房东提建议,他们可能在关于房产事宜上有很强的专业知识。向仲裁人说明情况时没有专业帮助将会有风险。

一个具有专业知识和判断力并能代理您的评估师是和仲裁人打交道的最佳人选,他能提供具体的可对比交易,且能作为一个”专家证人”来发表意见。当争议涉及到独立专家时,一个案例的陈述相对来说没那么重要,因为一个独立专家必须利用自己的知识和调查来做决定。但是,利用专业帮助来说明案例也是可取的。

在仲裁人或独立专家做出决定后会发生什么?

仲裁人/独立专家的决定通常会在费用缴纳之后发布。

什么时候新的租金会生效?

一旦仲裁人或独立专家的决定通知给当事人,任何应付账款的增加在租金调整的时候生效,即使租金调整的日期已过。租金的增长通常会在租金调整开始直到支付租金的时间段内收取利息。

这个决定是最终的吗?

依据2010年仲裁法,一系列限制性的理由会影响这个仲裁。在这个条款中,基于当事人有以下限制性理由,爱尔兰的高等法院判定撤销仲裁:

· 在仲裁协定中,如果当事人声称无能力或仲裁协定在法律中无效

· 当事人在做申请时或在仲裁程序中没有收到仲裁人任命通知,这样他们就不能陈述这个案例

· 此仲裁包括了仲裁协议书之外的决定

· 仲裁裁决的结构与当事人协定不一致

· 仲裁过程与当事人协定不一致

· 仲裁违背了国家的公共政策

· 在国家法之下,仲裁不能解决纠纷的主要事宜。

有更实惠的方法来解决租金纠纷吗?

有。当事人当然可以通过沟通来协调解决租金纠纷。另外,当事人可能通过协议求助于调解者。调解可由独立第三方来协助沟通。调解者的作用是为了帮助当事人找到他们的一致之处,防止固执地坚持己见并帮助他们达成和解。

调解是一个能满足双方要求的更快更实惠的解决方法。调解人与仲裁人和独立专家的不同在于,其不需要官方机构来强加一个对当事人的租金要求。更确切的说,调解者的作用是为了帮助当事人同意和解。特许建筑评估师团体的争议解决部门也能协助推荐评估师在这一领域来作为调解者。

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