深入剖析:如何挑爱尔兰投资移民的选福利房项目


福利房项目产生的背景

自从2009年全球经济下行以来,爱尔兰的住房建设速度极度缓慢。而在近几年爱尔兰经济复苏之后,房价上升迅速,这造成了导致社会福利性住房紧缺。爱尔兰政府已经正式将加速建设社会福利房列为首要任务。为了解决低收入家庭的住房问题,同时不过多增加政府的财政负担,爱尔兰政府大力支持投资移民项目公司推广福利房项目。这就是近几年爱尔兰投资移民行业内出现如此数量众多的福利房项目的原因。

投资人在选择福利房时应该有所甄别

作为100万欧元的企业投资移民选项,虽然大多数福利房项目通过率高,但是投资人在投资到期后能否全额收回投资款,这个只能由项目公司来保障。所以投资人必须要考察:

  1. 项目公司的实力和运作能力;
  2. 在合同条款中是否规定项目公司赎回该福利房物业并全额返还投资款;
  3. 项目公司是否有能力赎回;
  4. 是否有完善的投资人保障体系。

投资人同时也必须雇佣爱尔兰独立律师审核项目公司的资质以及合同条款,以保障投资人的自身权益。

2018年10月,爱尔兰移民归化局官网刊登新规,明文禁止投资移民项目中的融资行为。同时,爱尔兰政府加大了管理力度,对存在融资行为的投资移民项目查处非常严格。一旦查出项目存在融资情况,投资人将失去移民资格。因此在进行100万全额投资移民过程中的资金安全变得更加重要,如果投资款出现回收困难的问题,会对家庭的经济情况造成非常严重的影响。

来源:http://www.inis.gov.ie/en/INIS/Pages/New%20Programmes%20for%20Investors%20and%20Entrepreneurs

甄选福利房项目时应该注意哪些问题

爱尔兰的福利房项目种类繁多,项目公司也是千差万别,以下几点对福利房物业保值与投资人资金安全起到了至关重要的影响。

  1. 福利房项目的位置坐落位置,是否在规模较大、距离首都都柏林近的城镇。因为爱尔兰房价地区差异大,目前只有都柏林和科克地区的房价保持坚挺,所以在都柏林周边地区的房价才有所保障;
  2. 是否有规划配套设施,是否是综合性商业开发项目的一部分;
  3. 是否有政府的收购或长租协议;
  4. 项目是否由专业的房产运营公司进行建设和管理;
  5. 福利房物业估价是否虚高;
  6. 是否在投资后还要收取管理费或其他费用等。

根据以上几点,投资人就能对考察的福利房项目的实际价值与资金安全有比较具体的认识。根据我们的观察,有些估价高达100万欧元的福利房项目,建设在距离都柏林2~3小时车程的小型城镇里,周边配套设施也不完善,没有通过权威机构评估,这类项目的估价可能就严重虚高了,会对投资人的资金安全造成较大的风险。

菲茨威廉商务中心

我们所推广的福利房项目的承建方是爱尔兰菲兹威廉商务中心(Fitzwilliam Business Centre),其集团成立于1975年,在过去的四十多年里,该集团致力于为不同的客户提供了积极有效的专业地产服务,并由此建立了牢固良好的声誉。集团通过有控制的发展,已经成功的从最初的建筑与维护公司发展进入到房地产行业的所有方面。菲茨威廉商务中心运营的投资移民项目——“福利房项目”二期,要求每个投资人家庭投资100万欧元(用于建设位于Navan的153套社会福利住房),投资期限三年,年收益1%,不收投资管理费。投资成功后即可为一家人取得爱尔兰4号签。项目方签约保证投资三年后全额返还投资款及投资收益。

为什么我们推荐菲茨威廉的福利房项目

首先,如上文所说,菲茨威廉是一个专业提供全方位地产服务且实力雄厚的集团,具备在高效率向地方政府交付福利房项目的同时,也能保证工程质量达到标准。而且菲茨威廉商务中心有着多年的投资移民项目开发经验,由他们所开发的项目安全可靠是我们在业务过程中亲眼见证的。其次,菲茨威廉集团已经规划好在Leinster省内建设两处通过投资移民进行融资的福利房项目,分别位于

  • Abbeylands, Navan, Co. Meath –3个住房单元
  • Athlumney, Navan, Co. Meath – 150个住房单元

在选址上,两处福利房都位于Meath郡的Navan,这是一个重要的交通枢纽城市,位于大都柏林地区腹地,人口约3,1000人,距离都柏林57公里,车程约40分钟。Navan同时也是Meath郡地区规划指南中认定的唯一大型发展城镇。

位于Abbeylands的福利房项目处在成熟的住宅区内,步行到镇中心区仅5分钟时间,那里有大型购物商场及其它生活设施。

位于Abbeylands的福利房项目规划

位于Athlumney的福利房项目同样位于Navan一个成熟的住宅区内,附近便利设施齐全。该建设项目所处区域位于Navan发展规划内,该规划将使这一项目的建设更加高效。通过住宅区的干路与更多的配套服务设施将通过当地基建住房推动资金支持建设,一并交付。

位于Athlumney的福利房项目规划

政策上,两处的福利房建设项目均符合地方政府对福利房的需求。Navan当地政府已经表明将在这些福利房项目完工后购买或长租25年以上,用于弥补社会福利房的缺口。菲茨威廉集团将与政府协作,定期发布以上福利房项目建设进程的报告。

而且,菲兹威廉商务中心的投资移民项目有明确的赎回机制。投资时项目方将与投资人签约,保证3年期满返款,该合同还会由为投资人服务的独立律师审核其可执行性,从而保护投资人的利益。

投资结构

投资人的资金将作为在菲茨威廉集团新成立的用于项目资金支持的特殊载体公司(SPV)中的优先股,该特殊载体公司(SPV)是由菲茨威廉商务中心持有并管理的。在特殊载体(SPV)结束的情况下,投资人将会有被返还资金的优先权。

投资人保障

投资人在特殊载体公司(SPV)中的资产将会有全面的保障。最初,特殊载体公司(SPV)中的资产保障为投资款,然后转为开发用地。工程完成后,完工的建设项目将作为特殊载体公司(SPV)的资金保障。在工程完成前以及工程完成后,投资人都将会收到一份房产价值评估报告。

投资人资金返还

投资人的资金将会被通过以下方式返还:

  1. 商品房销售的累计收益储备。这两处福利房建设项目包含在项目公司的一项综合商业开发总项目中,涵盖七百余套房产,其中商业房产的销售收入将作为返还投资人本金的一部分;
  2. 通过用包括未被出售但被长期出租给房屋协会、地方政府的房屋的投资组合进行传统银行的再融资。有着政府租约做支持,项目公司能够很容易地从范围广泛的投资人那里得到长期的借债/融资。

菲茨威廉商务中心此前运营的其它的投资移民项目,如基础医疗中心(Primary Care Centre)、福利房项目等都取得了成功。该项目公司目前同时在运营的另一个投资移民项目——100万欧元“翡翠项目”,还能够为投资人提供价值至少110万欧元的商业房产作为额外抵押担保。其公司实力可见一斑。

爱尔兰华人咨询中心

爱尔兰华人咨询中心自2008年成立以来,一直为广大在爱华人朋友们提供法律咨询和各类法律服务,竭力为爱尔兰华人和企业提供多方面帮助。华人咨询中心是在2012年最早开始推广爱尔兰菲茨威廉商务中心投资移民项目,并成功获批的机构。华人咨询中心精选的菲茨威廉商务中心投资移民项目申请通过率为100%华人咨询中心在日常法律服务与投资移民项目推广的过程中积累了丰富的移民信息和经验,可以为移民家庭挑选精准适宜的移民方案。我们还为每一个投资者提供全方位的安家服务,从接机到租房,从找律师到孩子教育,从开通银行账户、电费账户到融入当地的生活。

相信每一位投资者,在参与这样的高质量投资移民项目时,都会感受到来自菲茨威廉集团和华人咨询中心在投资管理上的高度负责、专业实力,以及细心周到的服务。并在海外生活得惬意舒心!

爱尔兰华人咨询中心为投资人精选的菲茨威廉商务中心投资移民项目包括

爱尔兰投资移民

  1. 翡翠项目:投资100万欧元,投资期四年,签约保证投资期满后全额返还投资款,额外提供价值110万欧元的房产作为抵押担保;
  2. 福利房项目:投资100万欧元,投资期三年,年收益1%,签约保证投资期满后全额返还投资款与收益;
  3. 慈善捐赠项目:捐赠40万欧元到慈善项目。
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