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在购买房屋过程中哪些步骤可以保护消费者权益?爱尔兰国家消费者权益机构NCA(nationalconsumeragency)为您提供相关建议。

买房，对于大多数人来说，是他们人生中最大的财政决定，调查地理位置和丈量卧室大小确实很让人兴奋，但是在诸多方面花时间和精力做相应的调查也非常重要。爱尔兰国家消费者权益机构有一个手把手的指南来指导您的购房。

要点如下：

申请贷款之前

在申请贷款之前，有两件重要事情：抵押金和贷款利率。在consumerhelp.ie这个网站上有一个预算规划软件，可以根据你的月收入和支出，帮助你来计算出每个月的还款额。

买房款并不是你的所有支出，特别是第一次购房的新买家，常常会忘记一些额外的费用，诸如：律师费用，评估费用，印花税，房产注册税，贷款保险和房屋保险费。你必须根据购房价值来估算其中的一些费用，并且在实际预算估计中都包括进去。

目前所有的贷款都需要抵押金，通常是你总购房款10%-20%，你需要预付这笔钱，并且拥有一个存储账户，可以向你的借款方证明你在财务上守信。如果你刚刚开始为付抵押金存钱的话，为了确保你可以获得存款的最佳回报，可以在我们的网站consumerhelp.ie上查询不同存款账户的利息比较。

申请贷款

确定你是否要找一个经纪人或者直接自己从金融机构那里买一个套餐。每个选择都有各自的好处和坏处，或者查询我们的网站consumerhelp.ie来做比较和决定。

在找贷款方之前，需要比较一下不同机构的不同利率和还款额。

你需要准备好所有需要的文件，贷款方需要你的身份证明和住所证明。同时检查你的收入，所以准备好最近的P60和至少最近三个月的工资单。

你需要理财证明，所以需要最近12个月的银行对账单。向银行要求出具对账单的话可能需要收费，所以如果你有近期购房计划，则现在开始注意保存银行对帐单等。

当你开始申请贷款的时候，借贷方可能会对你做出一系列的评估，包括：收入，年龄，开支，存款等等，以及是否有家人要赡养，是否单独还款或者共同还款。当你签署了贷款或者借机申请之后，这就意味着你自动给了你的借贷方检查你的爱尔兰信用局（ICB）记录的权利。ICB保留借款人信息和还款后五年内的借款记录。所以即使你现在能还得起贷款，但你曾经有逾期不还的记录的话，可能会影响你的贷款申请。

基本批准

申请基本获批意味着贷款方已经批准一定额度的金额给你。在你开始找房子之前，能知道你大概能获得多少贷款时很值得的。然而，所有的决定最终都要确立在你能担负多少和房产实际价值。

贷款基本获批只在短期内有效，所以如果这个批准在你贷款拿到之前失效，你可能需要再次申请。

第一次申请贷款的时候不要紧张，如果不止一家贷款获批的话，要仔细比较他们的利率。睁大眼睛寻找更好的方案，不要被赠品引诱，比如在不考虑整体价格的情况下，只看到免合法费或者保险折扣。新购房者套餐可以帮你在短期内省钱，但是优惠期结束的时候，则要记得考虑长期费用。

选择保险

一旦你的贷款申请获批，你就得需要去申请贷款保险，这个保险会在你还款期内发生意外死亡的时候进行赔付。这种借贷人寿保险有好几种种类，每种都有不同的价格，所以要仔细考虑哪种最适合你。你不用必须接受贷款方给你提供的保险，但他们需要你提供购买了保险的证明。如果你已经有了一个人寿保险，咨询你的借贷方，是否这个保险符合借贷保护政策。要记住，如果你取消或者更换保险或者保险公司，需要及时告知你的贷款方。

你也应该开始考虑为你将要购买的房屋上保险（建筑和财产保险）。大多数的借贷方会坚持把最低限度的房屋保险放在贷款条例中。如果你购买的房子需要支付管理费，那么这个房屋保险通常已经包括在其中了。尽管如此，你还是需要额外考虑财产保险。

请一个律师

律师的职责是合法的将房产所有权从卖家转移到你的名下。在你开始物色房产的之前就选择一名律师是一个绝佳选择，因为一旦你的出价被接受了,房产中介就会索要你的律师的详细情况.律师的费用差异非常之大,因此在雇佣一名律师之前,请先索要一些书面报价书,内含有所有专业费用、税费和杂费。

从预定到确定购买

一旦你已经决定要购买的房产，基于合同与调查,你可以出价.这意味着,在没有法律或结构问题的情况下,你基本上是要支付这个金额.

如果你的开价被接受了,这就被称作买卖达成。你将会需要支付一个预定保证金。预定保证金是可退的，直到你签了合同并且达成一个具有法律约束力的合同。

房产中介将会准备一份销售详情的文件，然后寄给卖家的律师以及你的律师。收到后，卖家的律师将会将销售房产的合同以及一份财产所有权的契据寄给你的律师。

调查和评估

你应该慎重地聘请你自己的调查员，工程师或者是建筑设计师来进行详细的结构调查。在签订最终合同之前意识到是否有任何维修工作需要做是非常重要的，因为这也许影响你的购买决定。你的贷款人会在他们正式同意贷款给你购买房屋之前要一份专业的房屋估值。估值会仅考虑房产的大致情况和地理位置，但它会被贷款人用来确定最终的正式贷款。

问题列表

如果你打算购买新建的房屋，一旦所有的工程都结束了，你和你的律师会收到一份来自建筑商的完工提示。当你收到这份提示的时候，安排草拟一份问题列表包含未完成的工程或者是你想要修正的事情，对你来说非常重要。我们非常推荐你聘用一位建筑设计师，工程师或者注册调查员来完成这一项。一旦问题列表完成，你给建筑方一份来完成扫尾工程，然后你应该做一个最终检查来确保所有的问题都被解决了。

你应该考虑在签订任何合同以前与你的建筑方商定一个维修缺陷责任期，这意味着，建筑方将会在这个商定期限内免费维修任何问题。

批准贷款

一旦贷款方满意于估价方的报告，他们将会批准你关于房产的贷款申请，然后会给你寄一份正式的批准信。它列出了贷款方给予你的贷款详情，包括：

价值，时间长短，费用以及贷款的还款计划，地址和房产描述，适用于贷款的任何条款和条件，贷款的到期日，你的银行也将寄一份你的贷款书给你的律师，因此需要尽快与你的律师见面。

签订合同

如果你对于你的订单表示满意并且你的律师认为合同都符合规定，你将会签署两份文件。这样的话，你就合法地购买此房产了。

你将会需要向卖方支付一个保证金，通常是10%的购买金额（减去预定保证金）。最终的不动产交割日期将会被安排在你被给予房产钥匙的时候。在这之前，剩余金额必须支付，这意味着所有的文书工作以及贷款的批准都必须要完成并且由你的律师返还给贷款方。

印花税

印花税是一种当你要买房产时需要支付的税。从2010年12月起，对于房产价值最高为100万欧元，印章花税额是1%的房产购买金额。而价值高于100万欧元的房产，印花税额是2%的房产购买金额。你的律师将会安排为你支付印花税，但是你要在他们成交的时候将这笔钱给你的律师，因此你需要提前准备好这笔资金。

拿到钥匙

一旦资金转账之后，房产中介将会联系你去拿钥匙。在这时，这个房产就正式属于你了。请确保你有家庭保险（建筑和财产）。除去这些就是享受新房屋了。

你也许会问你的银行，当你搬进新家后，能否延迟支付你的第一个贷款还款。但是，请意识到这样做的代价。举例，延迟你的第一个贷款还款三个月并不意味着你只用在贷款结束之后再支付三个月的还款。询问你的银行延迟还款对于你的贷款的影响，这样你就可以完全明白所有的代价和影响。

全国消费者署的网站上有一系列有用的贷款工具，它们都是可以免费使用的并且含有市场上不同贷款的最新消息。在过去的12个月里，全国消费者署网站上的贷款工具有几乎160,000的访问量。工具包括有抵押贷款的成本比较，计算器，告诉你每个月的还款额为多少，取决于贷款金额，条例以及利率。